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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　有不少地产业内人士认为，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义。

　　2023年定调更加积极

　　近年来，郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

　　2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月，郭树清表示，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，郭树清指出，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

　　事实上，近几个月来，地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产，频吹暖风。2022年12月14日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　资金开始涌入房地产领域，其中信贷领域规模力度最大。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

　　房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究中心的数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不过，当下，房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性，居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展，郭树清表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

　　近期以来，除了在融资端发力，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑。1月1日，房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外，1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成，不分面积段。

　　在限购政策方面，2022年12月起，南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

　　不过，政策连续刺激下，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展。

　　在发言中，郭树清强调稳健的货币政策精准有力，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长，用好普惠小微贷款支持工具，推动降低综合融资成本。

　　业内人士普遍认为，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。

去年银行结售汇和涉外收支双顺差 2023年跨境资金流动将更稳定******

　　本报记者 刘 琪

　　1月18日，国家外汇管理局(下称“外汇局”)公布2022年12月份及全年银行结售汇和银行代客涉外收付款数据。按美元计值，去年12月份，银行结汇2092亿美元，售汇2022亿美元。2022年1月份至2022年12月份，银行累计结汇25709亿美元，累计售汇24635亿美元。

　　按美元计值，去年12月份，银行代客涉外收入5279亿美元，对外付款5048亿美元。2022年1月份至2022年12月份，银行代客累计涉外收入62517亿美元，累计对外付款61753亿美元。

　　“2022年，面对复杂严峻的国际形势，我国统筹疫情防控和经济社会发展，加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，高质量发展取得新成效，实现了‘十四五’良好开局。人民币汇率双向浮动、弹性增强，在合理均衡水平上保持基本稳定。”外汇局副局长、新闻发言人王春英表示，展望2023年，外部环境仍存在不确定性因素，但国内经济有望总体回升，我国外汇市场有基础、有条件保持平稳运行，跨境资金流动将更加稳定。

　　近期外资参与境内证券市场

　　保持活跃

　　王春英表示，我国跨境资金流动全年总体均衡，主要有几方面特点：第一，全年银行结售汇和涉外收支均为顺差，外汇市场供求保持基本平衡。2022年，银行结售汇和银行代客涉外收支顺差规模分别为1073亿美元和763亿美元。近期，在内外部因素共同推动下，我国外汇市场运行更趋平稳，2022年12月份银行结售汇和涉外收支均为顺差，分别为70亿美元和231亿美元。综合考虑其他供求因素，2022年我国外汇市场供求总体保持基本平衡。

　　第二，外汇市场预期总体平稳，市场交易理性有序。在复杂多变的内外部环境下，远期和期权市场反映人民币汇率预期的相关指标变动幅度可控，没有出现持续较强的单边走势，说明市场主体汇率预期保持总体稳定，市场主体结售汇和涉外收支行为理性有序。市场主体结汇意愿基本平稳，总体保持“逢高结汇”的理性交易模式。

　　外汇局公布数据显示，2022年结汇率(即客户向银行卖出外汇与客户涉外外汇收入之比)为67%，较2021年提升1个百分点。企业积极使用自有外汇对外支付，持汇意愿较为稳定。2022年11月末，企业、个人等市场主体的境内外汇存款余额6396亿美元，较2021年末下降562亿美元。

　　第三，货物贸易、外商直接投资等资金流入发挥了稳定跨境资金流动的主导作用。2022年，我国货物贸易跨境资金净流入规模创历史新高，较2021年增长45%，体现了我国对外贸易的发展韧性。外商直接投资资本金项下资金净流入保持较高规模，显著高于疫情前2019年水平；另据商务部统计，2022年1月份至2022年11月份我国实际使用外资1781亿美元，同比增长12%，说明我国经济发展前景以及巨大消费市场对外资吸引力仍然较强。

　　第四，近期境外投资者持续恢复对我国证券市场投资。据外汇局统计，2022年12月份，境外投资者净增持境内债券和股票分别为73亿美元和84亿美元。从最新的市场数据看，近期外资参与境内证券市场保持活跃，2023年1月份上半月净买入境内股票、债券合计约126亿美元。

　　外资将继续稳步投资

　　我国证券市场

　　在复杂严峻的外部环境下，2022年我国外汇收支形势保持总体稳定。王春英表示，我国外汇市场运行总体经受住了考验，人民币汇率在全球主要货币中表现相对稳健，我国跨境资金流动更趋均衡，这主要得益于两大支撑因素，表现为两个“韧性增强”。一方面，国内经济尤其是涉外经济发展韧性增强，国际收支稳健运行得到有力保障。另一方面，外汇市场韧性增强，适应外部环境变化的能力得到较大提升。

　　对于2023年我国外汇收支形势，王春英认为，外部环境仍存在不确定性因素，但国内经济有望总体回升，我国外汇市场有基础、有条件保持平稳运行，跨境资金流动将更加稳定。

　　“国内经济基本面是稳定我国跨境资金流动的决定性因素。”王春英表示，我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变，随着优化疫情防控、稳经济增长等各项政策效果持续显现，2023年我国经济运行有望总体回升。主要国际组织等机构的最新预测数据显示，在全球经济增长放缓的大环境下，我国可能成为唯一呈现经济增速回升的主要经济体。同时，我国坚持推进高水平对外开放，不断提高跨境贸易和投融资便利化水平，加大吸引外资力度，也将继续为跨境资金流动营造良好的政策环境。此外，近期主要发达经济体通胀数据回落，经济下行压力加大，货币政策紧缩节奏可能有所放缓，相关溢出影响将边际减弱。

　　“2023年我国跨境资金流动主要影响渠道有望更趋平稳。”王春英表示，一方面，经常账户将保持合理规模顺差，继续处于均衡区间。货物贸易项下，随着我国统筹疫情防控和经济社会发展成效显现，产业链供应链稳定的基础将更加坚实，同时制造业转型升级和区域贸易合作的持续推进也有助于提升货物贸易产品竞争力、推动出口市场多元化及发展跨境贸易新业态，我国货物贸易有望保持较高规模顺差。服务贸易项下，近年来我国制造业和服务业融合发展，生产性服务贸易尤其是计算机信息服务、商业服务等新兴服务业快速发展，将带动相关服务贸易出口增长。

　　另一方面，资本项下跨境资金流动有望更加稳定。王春英表示，外商来华直接投资保持稳步发展，我国对外直接投资继续合理有序，直接投资将总体延续顺差格局。近年来我国外债结构优化，企业跨境融资波动性降低，未来仍会延续平稳走势。在我国经济增速企稳回升、人民币资产吸引力增强，以及人民币资产避险属性凸显等因素支撑下，外资将继续稳步投资我国证券市场。(证券日报)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）